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点区域报告|“新首钢”利好下的古城:城六区小透明的大翻身
2019-06-18 10:05:41   来源:新浪网   评论:0 点击:

近期,石景山依托冬奥会“新首钢三年行动计划”带给区域发展的重大历史机遇,聚焦了全北京的目光;石景山的重要板块之一古城又因近期爆火的限竟房项目备受关注。本期搜狐焦点区域报告就将深入走进石景山古城板块,细话古城楼市看点。

出品:搜狐焦点北京站

策划:搜狐焦点北京新闻中心 

撰文/摄影:秦岭 回燕雯

石景山,和东城西城海淀朝阳一起,并列北京城六区。然而,做为地位尊崇的北京城六区之一,石景山之前一直存在感较低,有些不熟悉的人还认为它是远郊。其实,石景山位于长安街西段,在四环到六环之间,夹在海淀与门头沟之中;进则可入城区,工作逛街;退则可进山区,散心游玩。跟城内比起来没那么拥挤嘈杂,跟郊区比起来配套齐全。

近期,石景山依托冬奥会“新首钢三年行动计划”带给区域发展的重大历史机遇,聚焦了全北京的目光;石景山的重要板块之一古城又因近期爆火的限竟房项目备受关注。本期搜狐焦点区域报告就将深入走进石景山古城板块,细话古城楼市看点。

壹· 古城印象

古城村位于石景山区中部。北起古城西路,南至老古城居民区。据传,村东原有座老爷庙,庙前有两棵粗大的白皮松,长势堪称奇绝,远远望去犹如一座古老的城门,古城村由此得名。

从一号线古城地铁站下车后,记者在走访附近时发现,目前古城周边正在大兴土木。古城社区内老小区较多,自建配套已经相当成熟。无论是餐饮、商业,还是学校、医院等配套都一应俱全。虽然大型综合配套需依赖不远处的鲁谷万达等其他商圈,但从总体而言,配套相对丰富,生活较为便利,整个古城仿佛有自己的“小世界”。

交通

从古城地铁站出来,第一眼见到的便是一排一排的公交站点,区域内有958路、959路、399路、597路、337路、385路、327路、318路等几十条公交线路连接市区,还有快速直达专线31路直达西单,非常便利。

古城靠近长安街西沿线,距离西五环较近,南侧临京昆线,日常出行很方便。日常通勤往南上莲石路,快速路全程没有红绿灯,10分钟上西四环,20分钟到丽泽,25分钟到金融街,到中关村也只需30分钟。进城或北上都方便,对于在金融街、CBD、丽泽和中关村上班的白领较为便利。

轨道交通上,1号线设有古城站,即将开建的M11号线将在古城南街设站,规划中的18号线也将建古城站,大大便利了古城附近居民的出行生活。

教育

古城区域学校并不算多,主要依靠古城中心小学、古城第二小学、古城高级中学,京源学校小学部。或者依靠八角鲁谷教育资源。

古城第二小学始建于1965年,被北京市政府命名为“中秘友谊小学”,教育质量在石景山小学中遥遥领先。主校区位于石景山区古城南路(长安街北侧),古城二小分校位于长安街南侧,古城南里小区内,距离古城地铁站200米。而古城二小对口中学多为石景山实验中学、古城中学、京源学校、北京市九中等等。古城高级中学地处石景山区古城中心地带,目前建有西班牙语小语种实验班颇受关注。

京源学校小学部多年来综合素质测评居全区前茅。在历届中考中,学生连续七年摘取区中考状元,90%初中毕业生升入重点高中。

医疗

整个石景山的整体医疗水平一般,普通病问题不大,大病不建议留在石景山。古城板块内较好的医院有石景山中医医院,位于长安街路北,距离古城地铁900米左右。不过社区卫生站、小诊所很多。从地铁口出来150米处,便能看见长庚医院,是一家不需要定点选择的医保医院。

由于石景山离各大板块距离都不远,离八角板块的北京大学首钢医院,往东至五棵松有301医院。看病也相对较为方便。

商业

从古城地铁一出来,抬眼就能看见星座商厦,曾是石景山有名的购物商场,长安街两侧餐饮、商店应有尽有。依托古城商业街,方圆2公里范围内有沃尔玛山姆会员店、京客隆、幸福百分百生活超市、物美、等大型生活超市。社区内有天兰天尾货,天圣批发市场,特别特商场等,可满足日常生活所需。

古城南部是这两年才开始快速开发的,靠近古城这侧的京西商务中心,一大片商圈写字楼已经起来,整体观感高大上。区域也都全部拆平,将来都是新建的住宅和商业,不受老破小的干扰,后发优势明显。

贰·古城楼市细观

石景山区是以植被覆盖率位居城六区之首而闻名的区域,而古城是其中的老居民区聚集的板块,房屋类型及分布简单,多为二手房,还有刚刚入市的限竟房及等待排卡的共有产权房,周边生活基础配套完全不是问题,板块居住体验不低。

二手房

自一号线古城地铁站出来,沿着石景山路,道路两边多为建筑年代较早的二手房,目前均价在5万/m²,根据建成年代、物业及周边配套不同,价格则上下浮动。

古城南路社区,是石景山-古城板块比较典型的老居民区,最早的楼房建于1958年,楼龄较老,首钢开发,绿化率30%,整个社区约五十栋楼,将北京市古城中学包裹在中间,人口密度相对较低,居住环境较为适宜。

该社区交通非常便利,距1号线古城站近274米,周边配套齐全,银行超市餐厅应有尽有,孩子上学从幼儿园到高中,基本生活需求仅在社区内即可解决。在古城板块,类似这样成熟的老社区不少,比较典型的还有:首钢古城路居民区(约5.5万/m²)、首钢古北居民区(约4.9万/m²)、古城南里(约6万/m²)等。

古城板块,多数成熟的老社区是由首钢开发建设的,近些年来,另一个品牌开发商—中海的身影逐渐活跃,古城板块内也出现了一些中海开发建设的社区,比如中海金石公馆、中海金玺公馆等。

中海金石公馆,2014年建成,共四栋楼,432户,均价在7万/m²以上;中海金玺公馆,2017年建成,共十四栋楼,695户,均价在6.7万/m²以上。两个社区建成年代较早,小区环境优,五星物业,享受古城的生活配套,在古城众多老社区中脱颖而出,但距离地铁站较远(从古城地铁站到小区走路约20分钟),同时社区内不像其他老社区那样有全套教育配套。

新房

二手房部分说到,石景山古城板块,首先由首钢入驻,开发建设了无数成熟的老社区,随后中海入驻,开发建设现代化社区。那么接下来,我们就要说到,中海首钢在石景山古城联合开发的新房项目—长安云锦。

2018年10月31日,石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块R2二类居住用地出让,被中海+首钢联合体底价成交,其中包括“限竞房”和“共有产权住房”。

其中,1612-806、813地块为“限竞房”用地,也就是端午前开盘目前一期已经基本售完的长安云锦,销售均价不超过58802元/m²,且最高销售单价不得超过61742元/m²。

据了解,二期将于3个月内进行排卡验资,主力户型有:74m²两居、89m²三居、110m²三居及138m²四居。

另一部分,1612-819、820地块规划为共有产权住房用地,限定房屋销售均价不高于40100元/平方米(含全装修费用),近期该项目确定案名为金裕雅苑

该项目周边交通便利,距离1号线古城站走路15分钟左右,同时规划中M11号线在古城区域设有古城南街站,距离项目走路5分钟之内即可到达。

其他配套享受古城板块的配套,同时项目自身也规划有商业配套、公立学校及公立幼儿园,生活基础完全可以满足。

新房点评:

优势:

中海首钢强强联合。

性价比高,同周边二手房相比竞争力不言而喻。

位于城六区之一石景山区,区域优势明显。

交通便利,1号线古城站及规划中M11号线在古古城南街站

劣势:

石景山区虽为城六区之一,但京西楼市一直以来发展处于弱势。

古城板块老社区较多,拉低整体居住水平。

教育与医疗资源一般。

作为石景山区域内的非明星板块,古城一直默默无闻,再加上多年没有新房入市,很少有人关注到这个板块,直到长安云锦的入市,才让我们开始了解它。

板块综合点评:

优势:

城六区价格洼地

长安街西延,一号线古城站

生活基础配套充足

距离西北苹果园板块及东北鲁谷板块距离较近

首钢中海的入驻,未来前景可观

劣势:

古城板块多为老社区,对整体水平有一定的拉低影响。

教育、医疗资源一般。

没有大型的商圈。

叄·区域点评

京西商务中心带动,“新首钢”计划利好,古城板块潜力不小

坐拥“长安街”和“新首钢东南规划区”,随着冬奥北京时间的开启,新首钢地区转型备受关注。新首钢处于长安街东西轴和京西发展带的重要节点上,具有非常强的辐射力和影响力,其标杆性质不言而喻,对古城板块的辐射利好也逐步凸显。

古城板块拥有京西商务中心,已成为高端创新行业的集聚地,吸引了中荷人寿、中电科等多家企业进驻。有了高端产业的带动,古城板块的发展前景非常不错。

居住前景明朗 刚需一族入场好选择

而相对于丰台、门头沟、昌平等火爆的地市,石景山房价可以算的是北京名副其实的价值洼地。而今,古城在售新房并不多,片区内的交通、金融、商业、教育、医疗及市政设施都比较完善,且未来进一步完善非常可期。成熟的配套、便捷的交通使得该片区成为京城的居住热区,商业地产也成为投资热点。

古城区域基本上面对的是在中关村、西单、国贸等地上班的刚需客群,这部分客群对于产品需求和市场定位较清晰,且对于临铁的要求比较迫切。而未来古城区域的各方面升级更使得该地块区位优势显著,居住前景明朗,投资“钱”景无限。实事求是地讲,想要在城区内上车,古城综合性价比是非常之高的。


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